주택건설공사 감리자(건축) 모집 공고[창현지역주택조합 공동주택 신축공사]

1. 사업 개요

• 사업명 : 창현지역주택조합 아파트 신축공사
• 목적·범위 : 경기도 남양주시 화도읍 창현리 일대(60,000 ㎡ 대지)에 연면적 200,903.33 ㎡·건축면적 9,650.31 ㎡ 규모의 공동주택을 50개월(2026‑03‑01 ~ 2030‑04‑30) 동안 시공하는 사업. 2024‑04‑18에 사업계획이 승인된 뒤, 설계·시공·감리 전 과정을 공공조달 규정에 따라 진행함.
• 총사업비 : 809,345,701,000 원(부가세 별도) – 이 중 총공사비 349,911,000,000 원, 대지비 152,673,260,000 원, 기타 간접비 등 459,434,701,000 원.
• 감리 대상공사비 : 건축감리 310,584,055,000 원(≈ 88.8 % 총공사비), 전기감리 20,679,741,000 원, 소방감리 14,463,485,000 원, 정보통신감리 4,183,719,000 원 등.
• 주요 공종 : 토목·구조·건축·설비·소방·정보통신·조경·부대시설 등 19개 공종(건축, 8개 토목, 8개 설비, 2개 소방, 13개 정보통신 등)으로 구성.

2. 주요 자격요건

• 법적 자격 : 건축감리사업자(건축감리자) 등록증·사업자등록증 보유, 공공조달법·국가계약법 상 감리자 요건을 모두 충족.
• 경력·경험 :
  • 최근 5년 이상, 총공사비 200 억 원 이상 규모의 주택·아파트 건설 감리 실적 보유.
  • 동일 규모·동일 지역(경기도 내) 감리 수행 경험 1건 이상.
• 인력 구성 :
  • 최소 3명의 등록 건축감리인력(건축감리자)(각 10년 이상 경력)
  • 2명 이상의 구조·MEP·소방·ICT 감리인력 (각 해당 분야 감리 자격증 보유)
  • 현장 실무 책임자(주감리자)와 보조감리인력(대리감리자) 포함, 총 인력 5~7명 이상.
• 재무·보증 요건 :
  • **감리비용 10 % 수준(≈ 31 억 원)**의 성능보증서(보증금) 제출 가능.
  • 책임·손해배상 보험(최소 200 억 원) 또는 감리보증보험 보유.
• 기타 필수 서류 :
  • 사업자등록증·감리사업자등록증·경력증명서·보증서·보험증권·감리계획서·감리인력·장비 현황표.
  • 공공조달법 시행령에 따른 제3자 검증(예: 회계·세무·법률 검토) 완료.
• 제외·제한 사항 :
  • 파산·채무불이행·형사·민사소송 진행 중·공공조달 부정 행위 등 ** disqualifying factors**가 없어야 함.
  • 외국인·외국법인은 국내 법인·지점을 두고, 국내 감리인력 최소 50 % 이상 보유.

3. 핵심 기술/물품 요구사항

| 구분 | 주요 내용 |
|------|-----------|
| 감리 범위 | 건축 설계·시공 전 과정(구조·토목·MEP·소방·ICT·조경) 전반에 대한 설계 검토, 현장 시공 모니터링, 품질·안전·환경 관리, 계약·변경 관리. |
| BIM 활용 | 설계·시공·감리 간 통합 BIM Coordination 수행(모델 검토·충돌 검증·공정 시뮬레이션). BIM 파일(IFC 등) 제공 및 현장 BIM 활용 보고 의무. |
| 현장 감리 일정 | 계약 체결 후 1주 내 현장 착수 → 주 1회 현장 방문 + 월 1회 종합 감리 보고서 제출. 주요 공정(구조체, 토목, 설비) 시작 전 사전 감리 회의 진행. |
| 보고·문서 관리 | 전자감리시스템(e‑Construction)·클라우드 기반 감리일지·검사서·시험성적서·사진 등 디지털 기록 보관(5년 이상). |
| 품질·안전·환경 | <br>• 품질 관리 : 자재·시공 시험(콘크리트, 철근, 배관 등)·제3자 시험기관 검증.<br>• 안전 관리 : KOSHA·건설현장 안전규정 준수, 현장 안전점검·위험도 평가.<br>• 환경 관리 : 폐기물·소음·분진 저감 계획, 환경영향평가(EIA) 결과 반영. |
| 감리 인력·장비 | <br>• 인력 : 등록 건축감리자, 구조감리인력, MEP감리인력, 소방감리인력, ICT감리인력 등.<br>• 장비 : 측정·시험 장비(레벨·온도계·압력계 등), 현장 사진·영상 촬영 장비, BIM 소프트웨어(Revit·Navisworks 등). |
| 감리 비용 제안 | <br>• 건축감리 310,584,055,000 원(원가계산에 의한 예정가격작성 준칙 적용) 기준, 세부 비용 항목(인건비·경비·간접비·일반관리비·이윤) 명시.<br>• 전기·소방·정보통신 감리와 겹치지 않도록 감리 제외 항목 구분 명시. |
| 리스크·변경 관리 | 설계·시공 변경 시 변경 감리 절차(변경요청서·변경감리계획서·승인·비용·일정 반영) 제시. |
| 보증·보험 | 계약 체결 후 7일 내 성능보증서 제출, 14일 내 책임보험증권 제출(보증 금액·보험 기간 명시). |
| 계약·보증서 | 계약 체결 후 5일 내 감리계약서 서명, 10일 내 성능보증서(보증금) 입금, 20일 내 감리보증보험(책임보험) 체결. |

4. 주의사항

1. 감리비용 규모 – 건축감리 대상공사비 310 억 원 수준으로, 비용 제안은 현실적·투명하게 산정해야 하며, 과다 제안 시 심사 탈락 위험이 높음.
2. 인력·자원 연속성 – 50개월 장기 감리이므로 인력 교체 최소화와 연속적인 현장 인력 배치가 필수. 인력 변동 시 즉시 보고·승인 절차 필요.
3. 입찰·계약 일정 – 공고에 명시된 입찰서 제출 마감일(예: 2026‑02‑15(예정))을 반드시 확인하고, 계약 체결 후 5일 이내 계약서 서명, 10일 이내 보증·보험 제출 기한을 놓치지 말 것.
4. 공공조달법 준수 – 입찰서·감리계획서·감리인력·장비 현황표 등 모든 제출 서류가 공고문에 명시된 양식·항목을 충족해야 하며, 누락·오류 시 무효 처리.
5. 다른 감리와의 구분 – 전기·소방·정보통신 감리는 별도 입찰·계약이며, 본 건축감리 계약은 감리 제외 항목에 해당하는 전기·소방·ICT 업무를 감리하지 않음. 혼동 방지 차원에서 감리 범위 명세를 명확히 기재.
6. BIM·디지털 기록 – BIM 활용 및 전자감리시스템 운영 능력이 필수. BIM 모델 제출·검증 절차와 디지털 문서 보관 정책을 감리계획서에 상세히 기술.
7. 품질·안전·환경 기준 – 한국건축법(KBC), 소방시설법(KFS), KOSHA·ISO 9001·45001 등 국내 표준을 감리 업무 수행계획서에 반영. 현장 점검 시 기준 미준수 시 즉시 시정 요구 및 보고 의무.
8. 변경·추가 업무 – 설계·시공 변경 시 변경감리 절차를 신속히 제출하고, 추가 비용·일정 변동을 감리계획서에 반영. 변경 관리 체계 미비 시 계약 해지 가능.
9. 보증·보험 – 성능보증서(보증금)와 책임보험은 감리비용 10 % 수준으로 요구되며, 보증·보험 미제출 시 계약 취소·입찰 무효 처리.
10. 기밀·보안 – 프로젝트 관련 모든 자료(설계도·현장 사진·감리일지 등)는 비밀유지 계약 체결 후 취급, 무단 유출 시 법적 책임 및 입찰 탈락 위험.
11. 제3자 검증 – 회계·세무·법률 검토 등 제3자 검증 결과가 제출 서류에 포함되어야 함. 검증 미비 시 심사 과정에서 감점.
12. 감리 제외 항목 – 토목·구조·MEP·소방·ICT·조경 등 감리 제외 항목에 대해서는 해당 감리업체가 별도 수행하므로, 본 건축감리 업체는 감리 제외 항목에 대한 책임·감시 의무가 없음을 명확히 표시.

핵심 요약 – 본 입찰은 대규모(310 억 원) 건축감리를 담당할 자격을 갖춘 국내 감리사업자를 찾는 공고이며, 법적 자격·경력·인력·보증·보험·BIM·품질·안전·환경·변경관리 등 10여 개 핵심 항목을 모두 충족해야 함. 입찰 전 반드시 공고문에 명시된 마감일·제출 서류·감리계획서 양식을 확인하고, 감리 비용·인력·보증·보험을 정확히 산정·준비하여 제출하시기 바랍니다.