개포상록스타힐스 관리업무 위수탁 용역

1. 사업 개요

공무원연금공단이 소유하고 있는 **서울특별시 강남구 영동대로 16 개포상록스타힐스(12동 1,829세대)**의 공동주택·부대복리시설 전체를 2026 년 3 월 1 일 ~ 2029 년 2 월 28 일(36개월) 동안 통합 관리·보수·안전·보안·청소·조경·재무·민원·주민서비스 등 모든 관리 업무를 위탁·수탁하는 용역이며, 추정금액은 40,255,380 원(VAT 포함), 추정가격(부가가치세 제외)은 36,595,800 원이다. 전자조달(나라장터) · 총액·제한경쟁 방식으로 입찰이 진행되며, 청렴계약제·상생결제·하도급지킴이·개인정보보호 등 다수의 제도·규정이 적용된다.

2. 주요 자격요건

• 주된 영업소가 서울시인 법인·사업자(법인등기·사업자등록증 기준)이며, 입찰공고일부터 계약 체결일까지 동일 지역이어야 함.
• G2B(나라장터) 등록: 입찰 마감일(2026‑02‑09 18:00) 전까지
  1. 주택관리업(업종코드 1445) – 「공동주택관리법」상 주택관리업자로 등록
  2. 전기안전관리법(업종코드 4636) 또는 시설관리업(업종코드 7144) – 전기·안전·시설관리 전문인력 보유
• 국가계약법·조달청 일반용역 적격심사 세부기준(추정가격 5억원 미만) 적용 대상이며,
  • 부정당업자·입찰제한 이력·부정 행위(담합·뇌물·알선 등) 없음
  • 조세포탈·관세·지방세·해외금융계좌·자본거래 등 위반 전력이 없으며, 위반 시 입찰자 5%, 계약상대자 10% 위약금 부과(제5조 청렴계약제)
• 청렴계약제 서약서를 전자입찰서에 포함·제출해야 하며, 위반 시 입찰·낙찰 취소·계약 해제·해지 가능.
• 상생결제·하도급지킴이 사용 확약서, 하도급대금 직불 조건, 하도급업체 선정·관리 절차 준수.
• 개인정보보호: 표준 위탁계약서, 개인정보보호 서약서, 교육일지·실태점검표·파기확인서 등 제출 의무.
• 관리인원·자격: 관리소장(주택관리사 ≥ 3년 경력·자격증), 사무·기술·경비·청소·시설 등 총 47명(붙임 2) 배치·자격 충족, 고용보장(60 % 이상) 및 급여·퇴직금·연차수당 등 법정·공단 규정에 부합.
• 기타: 재위탁 금지(공동계약·단독 입찰만 허용), 현장설명 생략·과업내용서·시방서 열람 의무, 입찰보증금(5/1000) 납부 필수 등.

3. 핵심 기술·물품 요구사항

• CCTV: 547대 설치·운영, 30일 이상 보관, CCTV 관리자 지정·운영.
• 승강기: 34대, 매일 점검, 별도 유지보수(전문업체)와 승강기 안전관리자 지정.
• 전기·전력 설비: 수·변전·비상발전·소방·자동화재경보·누전탐지·유도등 등 정기점검·보수, 비상발전 운전 가능 인력 배치.
• 기계설비: 중앙감시반·냉난방·공조·급수·배수·소화·배연·제연·가스·배관 등 전 분야에 대한 정기점검·보수 계획 및 수행 인력(전기·배관·소방·가스 등 관련 자격증 소지).
• 어린이놀이터: 5개소, 월 1회 이상 안전점검·위험 시 즉시 조치·안전교육 실시.
• 조경: 수목·잔디·화초 관리(가지치기·제초·병충해 방제) 및 연간 조경계획 제출.
• 공동저수·우수처리: 용량·용량 1,354 톤·421.54 톤 관리·점검·보수.
• 주차장: 1,617대(지하 1,612대·지상 5대) 관리·보안·주차료 징수.
• 관리인원: 총 47명(관리소장 1명, 사무·기술·경비·청소 등) – 각 분야별 자격증·경력 요건 충족, 급여·퇴직금·연차수당·대체휴무제(연중무휴) 운영.
• 안전관리: 건축법·주택법·공동주택관리법·시설안전법·소방법·전기안전법·승강기안전법·어린이놀이시설안전법·산업안전보건법 등 관련 위험성평가(연 1회)·안전관리계획·정기점검·긴급조치 의무.
• 관리비·자금 관리: 지정 금융기관 수납·예치, 월·연간 자금 집행 현황 보고, 관리비·자금 별도 회계 운영, 체납세대 관리·연체료·알뜰시장·광고·주차료 등 부수수입 별도 관리.
• 개인정보보호: 표준 위탁계약서·개인정보보호 서약서·연간 교육·실태점검·파기 확인서 등 제출·이행 의무.
• 상생결제·직불: 대금 직접 지급·조기 현금화·직불‑조건부 하도급대금 지급, 하도급지킴이 시스템 이용(표준하도급계약서 기반) 및 “인출 제한” 기능 적용.

4. 주의사항

• 입찰보증금: 면제 대상 없음 → 입찰금액의 0.5 %(≈ 20 만원) 납부, 2026‑02‑09 18:00까지 전자조달시스템에 확약서 포함 제출.
• 입찰마감: 2026‑02‑10 11:00, 전자조달(나라장터)에서 개찰.
• 낙찰하한율: 87.995 % 미만 입찰은 적격심사 대상에서 제외.
• 입찰무효 사유:
  • 동일인(법인·대표 등)이 2통 이상 견적서 제출
  • 입찰참가자격(등록) 마감일 전 미완료
  • 국가계약법·조달청 규정 위반(부정당업자·입찰제한 등)
  • 서류(법인등기부·사업자등록증·면허 등) 미제출
• 청렴계약제 위반: 입찰·낙찰 취소, 계약 해제·해지, 위약금(5 %·10 %) 부과 가능.
• 조세포탈·관세·지방세·해외금융계좌·자본거래 위반 시 부정당업자 제한·계약 해지.
• 재위탁(공동계약) 금지: 단독 입찰만 허용, 단 청소·소독·승강기 유지보수 등 일부 업무는 재위탁 가능하나 별도 관리 필요.
• 하도급지킴이·상생결제 의무: 미준수 시 계약 해지·손해배상 위험.
• 개인정보보호 의무: 표준 위탁계약서·개인정보보호 서약서·교육·실태점검·파기 확인서 미제출 시 계약 취소·법적 제재.
• 관리인원·자격: 인력·자격 미달 시 계약 체결 불가(관리소장·경비·청소·전기·기계 등 각 분야별 자격증·경력 필수).
• 입찰서·내역서: 제출 전 암호화·전송 시간 확보, 마감 직전 제출 시 지연 가능성 주의.
• 입찰보증금 납부 확약: 전자입찰서에 포함되지만, 실제 보증금 납부 기한(2026‑02‑09 18:00)까지 현금 입금 필요.
• 입찰보증금·입찰보증금 면제: 면제 대상 없음 → 반드시 납부.
• 입찰보증금·입찰보증금 납부: 납부 확인은 전자조달 “보낸문서함”에서 진행.
• 입찰보증금·입찰보증금 관련: 납부 미이행 시 입찰 무효·낙찰 취소.
• 입찰보증금·입찰보증금 (중복) – 위 내용 반복 확인.
• 입찰보증금·입찰보증금 – 위 내용 반복 확인.
• 입찰보증금·입찰보증금 – 위 내용 반복 확인. (※ 필요 시 중복 강조는 삭제)

핵심: 입찰 전 반드시 “청렴계약제 서약서”, “조세포탈 금지 서약서”, “상생결제·하도급지킴이 확약서”, “개인정보보호 관련 서류”를 전자입찰서에 포함하고, 입찰보증금·낙찰하한율·무효 사유를 정확히 숙지한 뒤, 관리인원·자격·시설·보안·재무·개인정보·안전관리 전반을 이행할 준비가 된 경우에만 참여해야 함.