자동차산단 공공주택(분양,임대) 건설사업 타당성 조사 및 기본계획 수립 용역

1. 사업 개요

사업명 : 자동차산단 공공주택(분양·임대) 건설사업 타당성 조사 및 기본계획 수립 용역
목적 : 자동차산업단지 내 주거·복지 문제를 해소하고 지역경제 활성화를 도모하기 위해, 62,142 ㎡ 부지에 분양 85 ㎡ 이하 897세대, 임대 50 ㎡ 이하 264세대·60 ㎡ 이하 265세대를 포함한 공공주택의 실현 가능성·재정 타당성을 객관적으로 조사하고, 구체적인 기본계획(건축·배치·비용·재원조달 등)을 수립한다.

과업 범위 (6개월, 계약 체결일 기준)

1. 현황·여건 조사 및 상위·관련계획 분석
2. 개발수요·규모 적정성 분석 및 개발내용 설정
3. 건축기획(기본계획) 및 추정사업비·재원조달 계획 작성
4. 재무·경제·기술 타당성 조사 (NPV, IRR, PI, 민감도 등)
5. 지역경제 파급효과(고용·부가가치 등) 분석
6. 성과품 보고서·요약본·배치도·계획서·전산자료 등 제출

2. 주요 자격요건

| 구분 | 필수 요건 |
|------|-----------|
| 지역 | 입찰 공고일(2026‑02‑04)부터 계약 체결일까지 법인·사업장 소재지가 울산광역시에 위치해야 함(단독이행). |
| 건설엔지니어링 | 「건설기술진흥법」 제26조·시행령 제44조에 따라 건설엔지니어링업(종합) 업종코드 4966 혹은 설계·사업관리(일반) 업종코드 4967 또는 설계 등 용역일반 업종코드 4968에 등록돼 있어야 함. |
| 건축사 | 「건축사법」 제7조에 따른 건축사 자격을 보유하고, **건축사 사무소 등록(업종코드 4817)**이 되어 있어야 함. |
| 이행실적 | 최근 3년(2023‑2025) 내 동일·유사 유형(공공주택 타당성 조사·기본계획·기본·실시설계) 용역를 완료한 실적이 있어야 함. 복합공종일 경우 타 과업과 명확히 구분된 실적·증빙 서류를 제출해야 함. |
| 재무평가 | 2024년 한국은행 기업경영분석 기준 자기자본비율 38.8 %, **유동비율 168.02 %**를 충족하는 재무건전성이 요구됨. |
| 전자입찰 | 국가종합전자조달시스템(나라장터) 이용 가능 업체이며, 입찰서 제출 시 사업자등록증·법인등기사항증명서와 경쟁입찰참가자격 등록증의 상호·대표자명이 일치해야 함. 불일치 시 무효. |

※ 본 입찰은 중소기업 우선조달 예외(제4호) 적용을 하지 않음.

3. 핵심 기술·물품 요구사항

1. 전문 인력

   • 건축·도시계획·부동산·재무·경제 분야 전문가(자격·경력 증명서 포함)
   • 3년 이상 공공·민간 주택·복합사업 타당성·기본계획 수행 경력 보유

2. 보고서·성과품 (제출 형식·수량)

   • 본 보고서 A4 20부(분양·임대 각각) + 요약보고서 A4 20부(분양·임대 각각)
   • 건축 기본계획 자료 : 건축개요, 종합배치도, 평면도, 조감도(안) 등 1식씩
   • 건축 기획 자료 : 사업 추진·발주·디자인·에너지 효율화 등 1식씩
   • 전산 자료 : 현장 사진첩, 현황분석도, PPT, 엑셀 기반 재무·경제 분석 파일 등 → USB 2EA
   • 기타 : 상위기관(공공건축 심의위원회 등) 요구 시 추가 보완 자료(추가 비용 부담)

3. 분석·모델링

   • 부동산·시장 분석, 수요 추정, 가격·임대료 산정(지방공기업평가원 수준)
   • 재무·경제 타당성 : NPV, IRR, PI, 민감도 분석, 비용‑편익(B/C) 등
   • 지역경제 파급효과 : 산업연관표 기반 생산·부가가치·소득·고용 유발 효과 산정

4. 법적·제도 준수

   • 「주택법」, 「공공주택특별법」, 「고령자복지주택」 관련 상위계획·법규와 일치하도록 설계·기획
   • 청렴계약·보안·안전보건·상생결제(경남은행·기업은행) 시스템 활용 의무
   • 계약보증금·인지세·지역개발공채(청구액 2.5 %) 등 계약 체결 시 납부 의무

4. 주의사항

• 입찰 금액은 부가가치세 포함으로 투찰해야 하며, 면세사업자라도 낙찰 시 부가세 차감액을 계약금액으로 함.
• 복수예비가격 15개 중 2개씩 추첨해 가장 많이 선택된 4개의 평균으로 예정가격이 산정됨 → 입찰 시 복수예비가격 번호 선택 전략을 고려해야 함.
• 낙찰하한율 87.745 % 이상 최저가 입찰자를 우선 심사하고, 종합평점 95 점 이상인 업체만 최종 선정.
• 동일 가격 시 최고 종합점수 → 여전히 동점일 경우 전자조달시스템 자동추첨.
• 입찰 무효 사유: 사업자·법인 등기와 경쟁입찰참가자격 등록증 상호·대표자 불일치, 부정입찰 등.
• 입찰서류 제출 : 입찰서·사업자등록증·법인등기·건축사 등록증·이행실적·재무비율표 등 모든 서류를 전자입찰 시스템(나라장터)에서 정확히 입력해야 함.
• 입찰 후 : 1순위 입찰자는 낙찰 통보일로부터 7일 이내에 적격심사 서류(이행실적·재무·보안·청렴 등) 제출.
• 계약 체결 후:
  • 10일 이내 계약 체결, 인지세·계약보증금·지역개발공채 납부.
  • 상생결제 이용 약정(경남은행·기업은행) 완료, 하도급 발생 시 전자 결제 필수.
  • 보안·청렴·안전·보건 서약서 및 이행서약서 제출.
• 성과품 보완 : 준공 후에도 상위기관(공공건축 심의위원회 등)에서 보완을 요구하면, 비용 부담은 수급인(낙찰업체) 측에서 수행.
• 공정·보고 : 착수보고·월간·주간 업무보고, 중간보고(요구 시) 등 정해진 일정에 따라 보고·제출 의무.
• 지연·불이행 : 귀책 사유 발생 시 지연배상금, 계약 해지·재가용역 등 제재 가능.

핵심 – 지역·업종·전문가·재무·이행실적·보안·청렴·상생결제 등 다중 요건을 모두 충족해야 하며, 전자입찰 절차와 복수예비가격 선택, 낙찰하한율·P.Q 점수 등 평가 기준을 정확히 이해하는 것이 성공적인 입찰 참여의 관건입니다.